ImmoCalculus

Lohnt sich das Investment?

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Rendite
Cashflow
Vermögensaufbau
Marktvergleich
Risiko

Objektdaten

€
€
m²
12.0%
2.0%

Investment-Score

46/100
Kritisch prüfen
Rendite
42
Cashflow
0
Lage
85
Preis
61
Risiko
75

Break-Even

–

Bruttorendite

4,3 %

Cashflow/Mt.

-301 €

EK-Rendite

-6,5 %

Kaufpreisfaktor

23,1x

Nettorendite

3,1 %

Finanzübersicht

Kaufpreis250.000 €
+ Nebenkosten30.000 €
= Gesamtinvestition280.000 €
Jahresmiete10.800 €
– Betriebskosten1.880 €
– Kreditrate12.320 €
= Cashflow/Jahr-3.616 €

Marktvergleich · Berlin Mitte/Prenzlauer Berg

Dein Preis/m²4.167 €
Markt Ø/m²5.500 €
Abweichung-24%
Deine Miete/m²15,00 €
Markt Ø Miete/m²14,00 €
Nachfrage-Index85/100

Vermögensaufbau

Die Nettorendite ist nur ein Teil der Geschichte. Immobilien bauen Vermögen auf drei Wegen: Wertsteigerung, Tilgung (dein Mieter zahlt deinen Kredit ab) und Cashflow.

Annahmen

2.0%
10 Jahre

Historisch: 2-3% p.a. in guten Lagen, inflationsbereinigt oft ~1%.

Nach 10 Jahren

Immobilienwert

304.749 €

+54.749 € Wertsteigerung

Restschuld

179.200 €

44.800 € getilgt

Kumulierter Cashflow

-36.160 €

Dein Vermögen

Eigenkapital heute

56.000 €

Netto-Vermögen nach 10 J.

125.549 €

Vermögenszuwachs

+69.549 €

≈ 8.4% p.a. auf dein Eigenkapital

Kennzahlen erklärt

Diese Kennzahlen helfen dir, Immobilieninvestments objektiv zu bewerten. Verstehe, was hinter den Zahlen steckt.

Break-Even

Eigenkapital ÷ Jahres-Cashflow

Nach wie vielen Jahren hast du dein eingesetztes Eigenkapital durch den Cashflow zurück? Zeigt, wie schnell sich dein Investment amortisiert.

Beispiel: 56.000 € ÷ 2.400 € = 23,3 Jahre

< 10 J. – Schnelle Amortisation
10–20 J. – Akzeptabel
> 20 J. – Langsam

Bei negativem Cashflow: kein Break-Even möglich.

Bruttorendite

Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100

Die Bruttorendite zeigt, wie viel Prozent des Kaufpreises du jährlich durch Mieteinnahmen zurückbekommst – ohne Nebenkosten.

Beispiel: 10.800 € ÷ 200.000 € × 100 = 5,4%

< 3% – Kritisch
3–5% – Akzeptabel
> 5% – Gut

Unter 3% bleibt nach Kosten kaum Rendite.

Cashflow

Miete – Betriebskosten – Kreditrate

Was am Monatsende übrig bleibt. Positiv = Die Immobilie trägt sich selbst.

Beispiel: 900 € – 180 € – 650 € = +70 €/Monat

Negativ – Zuschuss nötig
0–100 € – Knapp positiv
> 100 € – Komfortabel

100 € Puffer schützt vor Reparaturen.

Eigenkapitalrendite

Cashflow ÷ Eigenkapital × 100

Wie gut arbeitet dein eingesetztes Geld? Durch den Hebel-Effekt oft höher als die Objektrendite.

Beispiel: 2.400 € ÷ 40.000 € × 100 = 6% auf dein EK

< 3% – Schwacher Hebel
3–8% – Solide
> 8% – Starker Hebel

ETFs bringen ~7% p.a. – deine EK-Rendite sollte das schlagen.

Kaufpreisfaktor

Kaufpreis ÷ Jahresmiete

Nach wie vielen Jahren hast du den Kaufpreis durch Miete wieder drin? Gegenstück zur Bruttorendite.

Beispiel: 200.000 € ÷ 10.800 € = Faktor 18,5

< 20 – Günstig
20–25 – Marktüblich
> 25 – Teuer

Über 25: Positiver Cashflow nur mit viel EK möglich.

Nettorendite

(Miete – Kosten) ÷ Gesamtinvestition × 100

Die ehrliche Zahl: Berücksichtigt alle Kosten plus Kaufnebenkosten (10–15%).

Beispiel: (10.800 € – 2.400 €) ÷ 224.000 € × 100 = 3,75%

< 2% – Kritisch
2–4% – Akzeptabel
> 4% – Gut

Unter 2% lohnt das Risiko kaum.